Что будет с ипотечными ставками в 2024 году?

Прогнозы снижения ипотечных ставок и сокращения выдач в 2024 году. Рост доли льготной ипотеки и ожидаемые изменения на рынке. Перспективы и рекомендации для покупателей.

К концу года рыночные ставки могут снизиться с текущих 17,8% до 13,8%, прогнозируют в Росбанке

Ипотечные выдачи по итогам 2024 года могут снизиться почти на треть, а рыночные ставки по ипотеке опуститься до 13,8%. Такой прогноз на конференции озвучил директор департамента кредитного розничного бизнеса Росбанка Денис Ковалев.

Снижение ипотечных выдач и рост доли льготной ипотеки

Согласно прогнозу Росбанка, ипотечные выдачи в целом по рынку в этом году снизятся на 30%, до 5,5 трлн руб., после роста на 62% в 2023 году.

Одновременно, по его словам, продолжит расти доля льготной ипотеки в общих выдачах. "За счет того что ключевая ставка слишком высокая, рыночные программы будут уменьшаться в объемах. Поэтому доля госпрограмм вырастет с 60% в 2023 году до 65% в 2024-м", - сказал Денис Ковалев, уточнив, что в Росбанке этот показатель составляет 49%.

Спрос на льготные программы будут стимулировать и их окончание и переформатирование. "Когда кто-то что-то собирается сократить или прекратить, то это вызывает ажиотажный спрос", - отметил банкир.

Ожидаемое снижение рыночных ставок

Что касается ставок по рыночной ипотеке, то ожидается их снижение после уменьшения ключевой, которое прогнозируется во второй половине года. "Прогноз ключевой ставки на конец года - 12%, сейчас ключевая - 16%. При ключе 16% наша базовая ставка - 17,8%, соответственно, ключ уменьшается до 12%, базовая снижается до 13,8%", - пояснил Денис Ковалев, директор департамента кредитного розничного бизнеса Росбанка.

Ранее аналитики, опрошенные редакцией, спрогнозировали снижение ставок по ипотеке во втором полугодии после снижения ключевой.

Перспективы рынка ипотеки в 2024 году

Снижение спроса на ипотеку ожидают в "Дом.РФ". Согласно их прогнозу, объем ипотечного кредитования в 2024 году сократится до 1,1-1,4 млн кредитов на общую сумму 3,9-5,0 трлн руб. Для сравнения, в 2023 году банки выдали 2 млн ипотечных кредитов на 7,8 трлн руб. Таким образом, падение будет почти двукратным. При этом в институте жилищного развития прогнозируют сокращение доли льготных программ в общих ипотечных выдачах в денежном выражении: с 60% в 2023 году до 52% в 2024 году.

В январе 2024 года спрос на ипотеку резко упал. В этом году к фактору сезонности (высокие продажи декабря и низкие января) добавились ужесточения на рынке ипотеки (рост рыночных ставок, повышение первоначального взноса, сокращение размера кредита по льготной ипотеке, а также введение комиссий для застройщиков по льготным программам). По данным Frank RG, по сравнению с декабрем 2023 года выдача ипотеки сократилась почти на 66% (до 274,9 млрд руб.) в деньгах и почти на

Рекордный 2023 год

Прошедший 2023 год для рынка ипотеки стал самым успешным за всю историю наблюдений. Официальные итоги Банк России опубликует лишь в конце января, но свои оценки уже дали банкиры и аналитики. Так, по подсчетам ПСБ, в 2023 году в России будет выдано ипотеки на 7,6 трлн рублей, по оценке ВТБ - на 7,8 трлн рублей. Аналитики Frank RG и Альфа-банка прогнозируют выдачи в размере 7,9 трлн рублей. Для сравнения, в 2021 году, когда был зафиксирован предыдущий рекорд, банки выдали гражданам всего 5,7 трлн рублей на покупку квартир.

Рекордные результаты обеспечили прежде всего льготные госпрограммы. Например, по словам Кирилла Варенцова из банка "Дом.РФ", льготные программы ипотеки дали 185 млрд рублей из совокупных 220 млрд рублей, выданных банком в январе - ноябре. "Основной вклад в рост ипотечного рынка внесли госпрограммы, ставки по которым находились ниже уровня доходности по сберегательным продуктам и ниже уровня инфляции, что стимулировало граждан активнее выходить на сделки по покупке недвижимости не только с целью улучшения жилищных условий, но и в инвестиционных целях", - отмечает директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич.

Изменения на рынке ипотеки в 2024 году

Вводные данные, с которыми рынок входит в 2024 год, говорят о том, что поРост первоначального взноса до 30% и сокращение лимита по льготной ипотеке до 6 млн рублей снизит спрос на новостройки на 20-30% в ближайшие месяцы. На вторичном рынке активность покупателей уже упала в семь раз, пишет "Газета.Ru" со ссылкой на опрошенных экспертов отрасли.

Новостройки

"В столице осталось менее 300 квартир, на которые распространяются условия льготной ипотеки. Торопиться взять такой кредит следует лишь тем, кто готов ограничиться компактным жильем: студией или небольшой однокомнатной квартирой", - считает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

Повышение первоначального взноса до 30% стало "заградительным барьером", из-за чего спрос на льготную ипотеку упадет примерно на 20-30% в I квартале 2024 года, прогнозирует директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Однако сейчас банки еще не подняли размер минимального взноса по первичным программам, уточняет эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций" Валерий Емельянов.

В то же время Сырцов не исключает полной отмены льготной ипотеки летом 2024 года. По его словам, на прежних условиях остаются адресные программы, но не исключено, что их будут ужесточать.

"Поэтому россиянам желательно поспешить с оформлением семейной ипотеки и IT-ипотеки. Также на первичном рынке есть возможность выгодно оформить рыночный кредит", - сказал он.

Вторичка

В конце 2023 года доля ипотечных сделок с готовым жильем снизилась с 70% до 10%, продолжает управляющий директор "Метриума". Вслед за ростом ключевой ставки банки также поднимали ставки по рыночным программам, из-за чего сейчас они достигли 16-17%. При этом в некоторых случаях ставки достигают показателя и в 25% годовых.

"Крайне обременительно брать займы под такие ставки. Обычно на это идут покупатели, которые могут большую часть суммы сделки оплатить единовременно наличными", - отмечает специалист.

По мнению экспертов, на фоне высоких ставок в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других крупных городов продавцы вторичных квартир будут вынуждены предлагать скидку - в пределах 10%. При этом полное восстановление рынка возможно только при снижении ключевой ставки, а следом и ставок по рыночной ипотеке до 10-12%.

Брать или не брать?

Фундаментально жилье в России является слишком дорогим, и купленные сегодня квартиры со временем сильно просядут в стоимости, отмечает эксперт по фондовому рынку "БКС Мир инвестиций". В связи с этим приобретать жилье для инвестиций сейчас бессмысленно, так как в текущих условиях купить жилье, а затем

Продление льготной ипотеки

В середине декабря 2022 года президент России Владимир Путин сообщил о продлении действия программы льготной ипотеки, которая должна была завершиться 31 декабря. При этом будет проходить её плавное сворачивание. По словам президента РФ, льготная ипотека будет продлена на всей территории РФ на полтора года до 1 июля 2024 года с повышением ставки до 8%. При этом сама программа будет расширена на семьи с двумя детьми, не достигшими 18 лет.

Подведение итогов 2023 года

По информации вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, прирост ипотечного портфеля в 2023 году составил на более чем с 3,5 трлн по сравнению с 2 трлн в 2022 году. Основной инвестор - население страны.

В январе 2024 года российские банки получили 2,3 трлн рублей в качестве дополнительных лимитов по государственным ипотечным программам. Основными получателями стали: "Сбер", ВТБ, Альфа-банк и Дом.РФ. По семейной ипотеке лимиты расширили на 1,2 трлн рублей - до 4,6 трлн, по льготной на новостройки - на 1 трлн - до 6 трлн.

Процедура андеррайтинга

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг) является важной частью процесса получения ипотечного кредита. Андеррайтинг - это оценка возможностей клиента по обслуживанию выданного кредита, учитывая его финансовое положение и финансовые обязательства.

Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру и при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита в банке.

Заключение

В целом, ожидается снижение ипотечных ставок в 2024 году, что может стимулировать спрос на ипотечные кредиты. Однако, прогнозируется снижение объема ипотечного кредитования и увеличение доли льготной ипотеки в общих выдачах. Покупательский спрос на новостройки и вторичное жилье может снизиться из-за роста первоначального взноса и увеличения ставок по рыночной ипотеке. В то же время, продление программы льготной ипотеки до июля 2024 года может стимулировать некоторых покупателей.

Что нам скажет Википедия?

В середине декабря 2022 года президент России Владимир Путин сообщил о продлении действия программы льготной ипотеки, которая должна была завершиться 31 декабря. При этом будет проходить её плавное сворачивание. По словам президента РФ, льготная ипотека будет продлена на всей территории РФ на полтора года до 1 июля 2024 года с повышением ставки до 8%. При этом сама программа будет расширена на семьи с двумя детьми, не достигшими 18 лет.

По информации вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, прирост ипотечного портфеля в 2023 году составил на более чем с 3,5 трлн по сравнению с 2 трлн в 2022 году. Основной инвестор — население страны.

В январе 2024 года российские банки получили 2,3 трлн рублей в качестве дополнительных лимитов по государственным ипотечным программам. Основными получателями стали: «Сбер», ВТБ, Альфа-банк и Дом.РФ. По семейной ипотеке лимиты расширили на 1,2 трлн рублей — до 4,6 трлн, по льготной на новостройки — на 1 трлн — до 6 трлн.

Основные тенденции

Помимо банков на рынке займов под залог имеющегося жилья активно стремятся небольшие финансовые компании. Некоторые из них работают под лицензией микрофинансовых организаций и регулируются ЦБ РФ, некоторые работают без лицензирования, так как Гражданский кодекс РФ позволяет выдавать процентные залоговые займы без лицензии при условии, что займодавец выдает собственные средства. Как правило такие займы выдают крупные сети ломбардов, некоторые агентства недвижимости и специализированные компании.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учётом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.).

Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке.

Расчет коэффициентов:

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.).

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и